‘Dit lukt alleen met partners die complexiteit aankunnen en -durven’

In gesprek met Dennis van de Ven en Anne van Kralingen van G&S&.

De gemeente Utrecht wil bij het Centraal Station een wijk met groene en gezonde gebouwen. Wonderwoods, met zijn verticale bos, is daarvan het boegbeeld. Dennis van de Ven en Anne van Kralingen van projectontwikkelaar G&S& over dit koploperproject en hoe het is gerealiseerd.

Het unieke karakter wordt al snel duidelijk als je Wonderwoods bezoekt. Onderweg naar een verdieping in aanbouw waar het interview plaatsvindt, ontmoeten we een groep abseilers. Geborgd aan lijnen verzorgen zij het groen in de talloze plantenbakken aan de gevels en op de daken. De twee gebouwen van Wonderwoods worden straks opgefleurd door 300 bomen en 75.000 planten. “Het groen is geïnspireerd op de vegetatie van de Utrechtse Heuvelrug en is het equivalent van één hectare bos”, weet Dennis van de Ven van ontwikkelaar G&S&. “Dat brengen we terug in de stad. Dat maakt dit project heel bijzonder. Met Wonderwoods leveren we een bijdrage aan het tegengaan van waterstress en het verhogen van biodiversiteit.”
Al dat groen heeft wel voor hoofdbrekens bij de bouw gezorgd. Van de Ven: “Je moet de waterhuishouding zo organiseren dat het groen aanslaat en gezond kan groeien. Ook moet je goed weten hoe je het gaat onderhouden. Dat hebben we allemaal voor de eerste keer op deze schaal bedacht.” Anne van Kralingen, die de ontwikkeling van het project namens G&S& coördineert, vertelt dat een deel van de aanplant al vroeg is gedaan. “De bomen zijn 3 jaar geleden geplant. De wortels kunnen niet goed de diepte in en moeten meer in de breedte groeien. Dat kost tijd.”

Veel belangstelling

Bij ons interview staan de twee gebouwen van Wonderwoods vlak voor voltooiing en bewoning. In juli 2024 zal het eerste gebouw van 70 meter, ontworpen door architect Roberto Meyer van MVSA, worden opgeleverd. In september volgt het door Stefano Boeri Architetti ontworpen gebouw van 104 meter. Wonderwoods is een mixed use-project. Het combineert wonen, werken en recreëren, legt Van de Ven uit. Het gebouw van MVSA biedt plaats aan appartementen en kantoren. Ook krijgt het winkels en een hypermodern museum van 3.000 vierkante meter. De interactieve digitale kunst-beleving die hier te zien zal zijn, komt uit de koker van teamLab. Dat is een Japans collectief dat in Azië furore heeft gemaakt. Het gebouw van Stefano Boeri wordt een woontoren omgeven door groen. Op de begane grond komen horeca, een kleine supermarkt en een fitnessclub. Op de zevende verdieping komt een dakpark voor bewoners en bezoekers.

Gezond leven

Wonderwoods mag zich verheugen in een grote belangstelling uit binnen- en buitenland. Als eerste Nederlandse voorbeeld van een ‘verticaal bos’ – een term die is gemunt door Boeri – wordt Wonderwoods massaal in media-uitingen besproken. Mede dankzij deze aandacht hebben kopers en huurders het project goed weten te vinden, vertelt Van de Ven: “Nagenoeg alle appartementen zijn verkocht, op een paar penthouses na. Ook qua verhuur van woningen en kantoren zitten we bijna vol.” Wat volgens Van Kralingen kopers en huurders van woningen aanspreekt is het thema gezond leven. Het weelderige groen om, op en binnen de gebouwen draagt bij aan de gezondheid, maar dat is niet het enige, vertelt ze. “In ons gebouw komt een cateraar die gezonde voeding aanbiedt en een fitnessclub waar je je kunt bewegen. Alle aspecten van duurzaam leven komen hier samen. Dat spreekt een diverse doelgroep aan, van jonge starters tot gepensioneerden.”
Het project is voor G&S& niet alleen uitdagend vanwege het innovatieve groene concept. Ook het vooruitstrevende gemengde gebruik vraagt veel van de ontwikkelaar. Van Kralingen: “We moeten met veel meer doelgroepen in gesprek dan normaal: bewoners, commerciële partijen en zelfs een museum.” Het gemengde gebruik vraagt ook wat van partijen waarmee je samenwerkt, vindt Van de Ven. “Dit lukt alleen met partners die complexiteit aankunnen en -durven; het is ingewikkelder en de risico’s zijn moeilijker in te schatten, vanwege de vele functies. Je moet snappen dat wonen werken versterkt en dat je dat zorgvuldig bij elkaar moet brengen. Een voordeel voor ons was dat als belegger zowel het woning- als het kantorenfonds van ASR vroegtijdig zijn ingestapt.”

Spanwijdte

Van de Ven is ook te spreken over de inbreng van BNP Paribas. Deze bank vindt hij eveneens een voorbeeld van een partner die een ingewikkeld project aandurft. “Zij begrepen het concept van het gebouw en hoe je dat zou kunnen verkopen.” De bank fungeerde in dit geval als financieel adviseur. “In het voor elkaar krijgen van het financiële plaatje hebben we fijn samengewerkt. Waardevol is de grote spanwijdte van de organisatie. BNP Paribas is een internationale partij met de juiste connecties. Zij brachten ons in contact met de juiste partijen,.”
BNP Paribas was onderdeel van het team dat G&S& in 2016 samenstelde voor de tender Healthy Urban Quarter van de gemeente Utrecht. Daarin stond de uitvraag voor wat nu Wonderwoods is. Het project paste perfect bij G&S&, omdat deze ontwikkelaar erom bekendstaat dat ze complexe projecten aandurft. De aanbesteding was erg aantrekkelijk, vertelt Director Transactions & Consulting Sake Pleiter van BNP Paribas. Dat kwam door de centrale ligging en de grote schaal van het project. “Maar wat ons en ook G&S& nog het meeste aansprak was het hoge ambitieniveau van de gemeente op kwaliteit, duurzaamheid en gezondheid. Daar hebben we ook vol op ingezet en dat is nu te zien; Wonderwoods loopt voorop in duurzamer bouwen in de stad. Dat wordt ook zichtbaar door al het groen aan de buitenkant.”
Het advies van BNP Paribas aan G&S& ging onder meer over hoe commercieel haalbaar het project was. Pleiter: “Wij hebben de onderbouwing voor de financiële parameters aangedragen. Wat zijn de huur- en koopniveaus die je kunt realiseren? Welke huurders en kopers zijn in de markt? Wat is de haalbaarheid? Zo kwamen we erachter dat er door de hoge kwaliteit ook mogelijkheden waren om hogere huursegmenten in de kantorenmarkt aan te boren.”

Tegenslagen

Wonderwoods heeft de wind mee, denk Pleiter. Het project past in een beweging naar duurzamer vastgoed. “Je ziet die verduurzaming nu versnellen, zeker in de hogere segmenten. Nu is het de kunst om dat door te trekken naar andere segmenten, waar de investeringen minder hoog zijn. Ik denk dat zo’n zichtbaar duurzaam project als Wonderwoods een aanjagende werking heeft. Als het aanbod er is, ontstaat er ook meer vraag.”
Het resultaat stemt Van de Ven, Van Kralingen en Pleiter trots, maar ze zijn wel blij dat de bouw zijn voltooiing nadert. Pleiter: “Het is echt een complex project met moeilijke structuren. Het is ook een uitdaging geweest om de bouwkosten in de hand te houden. Wat ik hier weer van heb geleerd: wanhoop niet en ga door. Daarbij helpt het dat ook onze relatie duurzaam is.” Volgens Van de Ven voelt BNP Paribas als een grote instelling, maar kent het toch korte lijnen. “Je kunt op een open, faire manier dingen, ook als ze niet goed gaan, aan de orde stellen. Een visioen is mooi, maar om dat waar te maken heb je onderweg partners nodig waarmee je samen tegenslagen kunt overwinnen.”