Duurzaamheid binnen de vastgoedsector: ‘Eigenaren zijn ervoor verantwoordelijk hun gebouwen Paris Proof te maken’

Een artikel door Sebastian Maks, Change Inc.

Wie denkt aan het verduurzamen van onze leefomgeving, denkt al snel aan de hete hangijzers die veelvuldig in het nieuws voorbijkomen, zoals mobiliteit, industrie en veeteelt. Maar ook onze gebouwde omgeving is aan een transitie toe. Niet alleen moet de hoeveelheid vastgoed stijgen om de economie op gang te houden en genoeg woonruimte te bieden voor inwoners, ook moet dat vastgoed significant vergroenen om zo Paris Proof te worden. Sake Pleiter, directeur bij BNP Paribas Real Estate, vertelt hoe de zaken ervoor staan in Nederland op het gebied van duurzaam vastgoed.

Pleiter is al bijna twaalf jaar onderdeel van BNP Paribas Real Estate. Hij treedt met zijn team op als adviseur in vastgoed en geeft advies over het dagelijks onderhoud van gebouwen, waarvan verduurzaming steeds meer een onderdeel begint te worden. “Wat wij meemaken in onze dagelijkse praktijk is dat veel gebouweigenaren wel een ESG-strategie (Environmental, Social en Governmental, red.) hebben, maar dat er nog veel ruimte is voor verbetering”, meent Pleiter. “Op dit moment spelen vragen als: hoeveel energie gebruikt ons gebouw precies? Hoe verwerken onze huurders hun afval? Hebben we wel voldoende laadpalen bij ons gebouw?”

Paris Proof-ambitie

Die vragen stellen ze omdat de gebouwde omgeving een grote invloed op het klimaat heeft en de regelgeving om daar wat aan te doen steeds verder wordt aangescherpt. De Dutch Green Building Council (DGBC) heeft geconstateerd dat gebouwen verantwoordelijk zijn voor 37 procent van het totale energieverbruik, en dat nieuwbouw en renovatie goed zijn voor 6,4 procent van de totale Nederlandse CO2-uitstoot. Daarom zijn partijen in de vastgoedsector bijeengekomen en hebben ze de Paris Proof-ambitie bezegeld. Daarin is vastgelegd hoeveel CO2 gebouwen maximaal mogen uitstoten om aan de klimaatdoelen van Parijs te voldoen. Eigenaren van gebouwen kunnen de Paris Proof-ambitie vervolgens gebruiken om ervoor te zorgen dat ze op de goede weg zitten met het vergroenen van hun portfolio. “Als je de jaarmaxima van de Paris Proof-ambitie overschrijdt, dan kom je in het verkeerde gebied”, zegt Pleiter. “Dan strandt je gebouw. Iedereen is daardoor wel een beetje wakker geschrokken. Als dat namelijk gebeurt, dan kan dat consequenties hebben. Bijvoorbeeld dat eigenaren hun gebouwen niet meer mogen verhuren of dat ze een boete moeten betalen.”

Logistieke koploper

Hoe gaat het in Nederland met het toepassen van die Paris Proof-ambitie? Als het gaat om logistiek vastgoed, presteren we al best goed. Onder logistiek vastgoed vallen bijvoorbeeld grootschalige magazijnen en distributiecentra. Uit onderzoek bleek eerder dat bijna 70 procent van de Nederlandse huurders van logistiek vastgoed duurzaamheid als aandachtspunt meeneemt bij locatiebesluiten. Daarmee is Nederland koploper in de wereld.

“In de afgelopen vijf tot tien jaar zijn er in Nederland enorm veel gebouwen gerealiseerd, en die hebben de hoogste score op het gebied van energieneutraliteit”, zegt Pleiter. “Dat komt bijvoorbeeld door zonnepanelen op het dak. Je kunt van zulke grote gebouwen bijna volledige energiecentrales maken als je er zonnepanelen op legt. Maar het komt ook door de materiaalkeuze bij de bouw van het gebouw; of die materialen bijvoorbeeld recyclebaar zijn.”

Oude kantoorgebouwen

Bij kantoorgebouwen is de situatie anders. Dat komt doordat er een grote voorraad is van gebouwen ouder dan twintig jaar, waarbij tijdens de bouw in mindere mate rekening is gehouden met klimaatdoelstellingen. Vaak worden die gebouwen bijvoorbeeld nog verwarmd met gasgestookte cv-ketels en is de koeling energie-intensief. Er ligt dus een grote opgave om die gebouwen onder de Paris Proof-lijn te brengen.

“En dat is heel ingewikkeld”, vertelt Pleiter. “Je moet dan in één keer alle installaties van een kantoorgebouw vervangen. Dat is zo rigoureus, want dat betekent dat je die gebouwen bijna aan het ‘vernieuwbouwen’ bent. Het is een heel lastige klus om dat te organiseren en financieren. Het kost erg veel geld en dat geld moet er maar zijn.”

Rolverdeling duidelijk

Om de gebouwde omgeving te verduurzamen, heeft ieder in de samenleving zijn of haar rol en Pleiter heeft die rolverdeling scherp in het hoofd. Het begint bij de overheid, die duidelijke kaders moet opstellen. Op dit moment moeten kantoorgebouwen bijvoorbeeld minimaal een energielabel C hebben, al twijfelt Pleiter er wel aan in hoeverre alle gebouwen in Nederland dat daadwerkelijk hebben. Uiteindelijk zal de overheid waarschijnlijk in een stapsgewijs proces richting energielabel A toewerken, om zo gebouweigenaren te dwingen tot het verduurzamen van hun gebouwen.

Exploitatiefase is het belangrijkst

Die gebouweigenaren hebben dus ook een duidelijke rol: hun gebouw zo energiezuinig realiseren volgens de gestelde overheidskaders. “Bij gebouweigenaren ligt daadwerkelijk de verantwoordelijkheid dat gebouwen Paris Proof moeten zijn”, zegt Pleiter. “Zij moeten vanuit analyses inzichtelijk hebben welke maatregelen ze daarvoor moeten nemen. Daar hebben ze in hun businessplannen natuurlijk nooit rekening mee gehouden. Maar wat wel zo is, als eigenaar kun je niet veel meer doen dan een gebouw neerzetten dat zo weinig mogelijk energie gebruikt. Het belangrijkste is de exploitatiefase van het gebouw. De gebouweigenaar zal samen met de huurder een plan moeten uitwerken hoe die zo energiezuinig mogelijk met het gebouw omgaat.”

Voor een huurder betekent dat bijvoorbeeld dat hij moet letten op verantwoord gebruik van koelsystemen en dat de lichten uit zijn als het gebouw gesloten is. Ook hebben huurders een indirecte rol op het geheel; door niet-duurzame gebouwen te weigeren, en door bereid te zijn om meer te betalen voor duurzame gebouwen.

Druk vanuit financiën

Tot slot kan ook de financiële sector een sturende rol op zich nemen, en die doet dat al in toenemende mate, merkt Pleiter. “We zien steeds vaker dat investeerders geen geld willen geven aan gebouweigenaren die niet-duurzame gebouwen willen realiseren. Andersom zien we dat banken bijvoorbeeld wat minder rente vragen als het gebouw voldoet aan hoge duurzaamheidseisen. Op die manier wordt de financiële sector kieskeurig. Ik denk dat dat steeds meer een trend zal gaan worden.”

Waar een wil is, is een weg

Ondanks de grote opgave, heeft Pleiter er vertrouwen in dat al het vastgoed mee kan groeien met de duurzaamheidstransitie. “Vastgoed heeft de neiging om achter te lopen”, zegt hij. “En als ik voor mezelf spreek, heb ik ESG-issues lang niet op de radar gehad. Maar we hebben de mogelijkheden om vastgoed naar een CO2-neutrale toekomst te brengen, alleen dan moeten we daar de middelen vrij voor maken. Want waar een wil is, is een weg.”